房产买卖合同约定不明,能否解除合同?

2003年梁女士在本市闵行区投资了一套别墅,2004年8月,梁女士因为急于用钱想要出售一套房屋,在网上自己挂牌之后和朱先生达成了房屋买卖意向,双方于2004年9月10日签订了房屋买卖合同,使用的是上海市房地局制订的规范文本,双方约定房屋总价款为人民币280万元,朱先生应当在签订合同当日支付定金人民币30万元,在合同签订后的10日内支付人民币80万元,余款人民币170万元通过贷款方式在产权过户之后7日内支付。任何一方违约应当向对方承担总房价10%的违约金。在合同第9条买方逾期付款的违约责任中双方选择了第一种方式,即如买方逾期付款的,应按应付款的日万分之三支付违约金,超过15日,买方按照应付房款的日万分之五支付违约金,合同继续履行。但是对于产权过户时间双方约定待朱先生办妥贷款手续之后的3日内办理。之后朱先生除签约当日支付了人民币30万元定金外,一直未能按照合同约定支付其余房款,贷款手续也迟迟没有办出,梁女士一再催讨,2005年1月20日朱先生才再次支付了人民币80万元的房款。当梁女士提出解除合同不卖房子时,朱先生却说合同约定即使他违约,合同也应当继续履行,他只要承担违约金就可以,而且合同没有约定什么时候办出贷款,计算违约金也应当以人民币80万元为准,贷款不算在内。现在房价已经上涨到了人民币300万元左右,朱先生始终没能办出贷款,梁女士出售别墅本来就是等钱用,无奈之下只好低价出售了自己的另一套房屋,卖与不卖,梁女士都进退两难。

  梁女士现在所遇到的问题关键在于梁女士是否有权解除合同。在我国目前的法律制度中,合同的解除权来源主要是法定与约定.即法律规定的解除权以及根据合同约定形成的解除权。在梁女士的案例中,朱先生逾期付款的行为已经构成违约,但对此行为合同约定的违约责任仅为承担违约金,而合同却应当继续履行。因此双方所签订的买卖合同并没有赋予梁女士解除合同的权利。另一方面,合同未约定何时办出贷款手续,何时办理过户手续,通过贷款方式交付的余款何时支付也无法确定。那么梁女士是否就因此被一纸合同套牢了呢?难道就不能解除合同吗?

  根据<中华人民共和国合同法》,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,或延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方当事人可以解除合同。我们认为,本案中虽然双方约定买方逾期付款合同应继续履行,但是双方签约已经4个多月,朱先生仍然没有按照约定付款,贷款也一直没有得到批准,完全可以认定朱先生没有继续履行合同的诚意和能力,在这种情况下,如果继续要求梁女士履行合同显然有失公平。另一方面,双方对于贷款手续的办结没有作出约定,根据《中华人民共和国合同法》,应当根据交易习惯来进行确定,如果无法确定的,梁女士可以随时要求朱先生在合理期限内办结,而根据合同法公平原则的精神,也应当从公平的角度确定合同双方的权利义务。因此我们认为,朱先生如果在合理期限内仍未履行,梁女士可以依法向人民法院起诉要求解除合同。

  律师小提醒

  我们应当认识到,合同是确定买卖双方权利义务关系最为基本的依据,因此在订立合同的时候应当对于合同履行的步骤作出详细约定,一旦出现纠纷能够简单直接地确定双方的权利义务关系,如果约定不清,权利是否能够得到保护就处于不确定的状态。此外出现纠纷后应当及时行使法律与合同赋予的权利。

深圳前海律师

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