二手房交易省税方法之律师意见

二手房交易过程中会产生一大笔税费,很多购房者都为此耿耿于怀。能否通过巧妙的方式,达到合理避税的目的呢?最近某网站有网友发帖,声称有办法解决这一难题,一时引来无数网友跟帖。网友提出的方法到底管不管用?听听浙江六和律师事务所高振华律师的解答。

  网友出招一

  网友一壶发帖称这样操作可以省下二手房交易的税费:1、买方全额付清房款;2、卖方去房管局办理他项权证给买家;3、办理公证,全权委托买家办理该房屋过户等一切手续。

  “1、他项权证办理,防止了卖家有其他债务,可以防范买家的风险。可以把他项权证的抵押金额做大一点,房子升值之后也可以保护;2、办理公证委托,买家可以随时自己办理过户手续;3、暂时不过户,可以节省大笔税费。等5年满后,或者政策降低税费的时候(比如2009年)再办理过户手续。并且,买家要再卖房子,可以省掉一次税费,把房子直接给下家。”一壶解释可以省下税费的原因。

  按照一壶的操作思路,假设A向B购买一套价值100万元的房子,A先向B支付100万元房款,然后给这套房子办理他项权证。他项权证的法律意义,就相当于A是这套房子的第一债权人,哪怕B陷入债务纠纷也没关系,A随时可以要求过户这套房子。如果是投资,等找到买主之后A就可将房子直接从B头上转给买主。

  律师解疑一

  办理他项权证,意味着将这套房子的全部权益抵押给了A,A的大部分权益都是能够保证的。比如说B反悔了,但是办理完以上这些手续之后,B是无权反悔的,A随时都可办理过户手续。即便是B还有其他债务,但因为已经办理他项权证,这套房子不能拿到别处去抵债。也就是说,A不用担心B反悔,也不用担心B的其他债主申请法院强制执行。

  但是这种方法还是有风险的。第一种风险在于房产的灭失,比如地震或火灾,房子没了,也就是抵押物不存在了,A的权益也就相应消失。另一种情况则是,如果B当初是用赃款购得这处房产的话,那么根据法律规定法院可查封这套房产。但如果这套房子已经过完户,根据善意取得的原则,这套房子是不用被追回的。也就是说,遇上这种情况,房子被当作赃款被追缴的话,A的权利不能得到保护。

  网友出招二

  也有网友发帖称,可以向法院申请强制执行债务的方式,取得房产,这样一来也可以省下相关税费。

  比如A向B购买一套价值100万元的房子,A先向B支付100万元房款,然后B向A出具一份100万元的欠条。这时候A向法院提出强制申请,双方同意以该套房子为执行物。如此一来,法院将房子判给A,就不用缴纳所得税和营业税了。

  律师解释二

  这种方式A存在较大风险。因为从法院申请到执行完毕需要一段时间,如果在这段时间内市场出现较大变化,比如房价涨了,那么B就有可能反悔。A将B告到法院的时候,B就有可能选择返还100万元购房款,而不是将房子给A。如此一来,A根本没辙。

  如果B还有其他债务的话,采用这种方式后A将更加被动,自身权益无法得到保证。

  总结陈词:这两种方式表面上看都可以达到规避二手房交易税费的目的,现实中也有人操作过,但是其中的潜在风险也应该充分认识到。如果买卖双方知根知底,或者是亲属、朋友之间,确保安全的前提下可以试一试。不过第一种操作方式购房人不能办理按揭,也不能落户,只适合投资客。

深圳前海律师

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