深圳律师分析宅基地房屋买卖效力

农村房屋买卖根据交易主体主要可以分为以下三类:本集体经济组织成员之间农村房屋买卖、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖、本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖。

    一、本集体经济组织成员之间农村房屋买卖一般应当认定有效

     本集体经济组织成员之间农村房屋买卖,由于购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此,只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件,就应当认定买卖合同有效。

     二、应当区别各种情况慎重对待

    本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖,如果取得有关组织和部门批准的,可认定合同有效;如果未经有关组织和部门批准,而且合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;虽然未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,应本着尊重现状、维持稳定的原则,立足调解,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利;如果认定合同无效,在决定退房退款时,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿。

     三、 本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖一般认定无效

    认定城镇居民购买农村房屋无效的理由主要是国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和建造的住宅发放土地使用证”。《土地法》第六十三条规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。

     实践中也有地方或者法院认定协议有效的案例,其主要理由是:《土地管理法》第62条第3款规定,“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”因此,农村住宅并非不可出卖,只是出卖之后不可再申请宅基地而已。另外,我国《农村承包经营法》第32条规定,“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己承包的土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神,充分尊重农民的自主性,相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产,是立法的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转,那么农村宅基地又可以流转。

深圳律师提示:

    农村房屋买卖合同的效力由于涉及的政策性比较强,最高院尚未就此出台统一明确司法解释。具体案件中认定协议效力还应当考虑个案的具体情况,比如购买人是否属于同一个乡的成员、同一个区的成员、甚至属于外省市农民有不同的效力,买卖合同成立后购买人身份从农村居民变成城市居民,购买人家庭成员中有农村居民,购买人是否两处住宅,城镇居民的购房协议是否经村委会同意,城镇居民购房人原先也是同村居民或者家庭成员有农村居民,城镇居民购房以后在将房屋转卖给农村农民等。有些情况可以导致本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同无效,另一些情况可以导致城镇居民购买农村房屋买卖合同有效。

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