房屋认购合同纠纷案例(深圳法律顾问聘请)


    深圳法律顾问聘请网分析关于房屋认购合同纠纷案例(深圳法律顾问聘请网摘录,如有咨询请致电,李律师):2005年11月8日王某与深圳某房地产开发有限公司(出卖人)签订《XX小区房屋认购书》,约定王某认购被告开发的XX小区2号楼1单元301房屋,价格:单价2768元/平米,付款方式30%首付,房屋总价为272000元;认购定金人民币20000元;双方还约定:认购人须于出卖方通知认购人(电话通知或书面通知)后三日内,携带本认购书、本人有效证件、银行贷款所需资料及首付款收据,到XX小区售楼处签署正式商品房买卖合同,如因认购人单方违约,致使不能及时签订正式的商品房买卖合同,认购人所缴纳的认购金不予退还,出卖人有权将上述房屋重新出售,责任和后果由认购人自负。
     后出卖人电话通知王某签订房屋买卖合同,王某未去洽商房屋买卖事宜。出卖人深圳某房地产开发公司于2006年3月14日将该房屋出售给第三人陈某。现王某起诉到法院,请求被告解除买卖合同、双倍返还购房定金人民币40000元,并赔偿房屋价格上涨的损失人民币230000元。
     由于本案被告开发商未提供其通知原告王某前来签约的有效证据,法院判定其双倍返回定金,但对原告主张赔偿房屋损失230000元,认为双方未签订房屋买卖合同、原告亦未支付购房款,其未形成房屋买卖合同关系,故不支持原告赔偿损失的诉讼请求。
     评析:《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非最终达到签约。
    《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证,向开发商支付一定数额的定金。《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。《房屋认购协议书》的性质属于意向书,一方不履行承担的是缔约过失责任,而承担缔约过失责任的方式是定金。
    在商品房买卖过程中,通常房产开发商即房屋的出卖人要求买受人在签订正式的房屋买卖合同、预售合同前签订《房屋认购书》或《意向书》等文件,开发商违反此约定,房屋认购人能否主张违约责任、请求双倍返还定金、并赔偿原告的可得利益损失即房屋价格上涨部分的损失呢?
     认购书是为了确定一个购房者的意向,约定在一定时间内购房者与开发商签订购房合同,而开发商在这段时间里必须为购房者保留房号。从法律上来说,认购不是买房的法定前奏,合同也不是认购的必然结果。买方只能保证购买意愿的真实性,而不能保证无论何种情况都必须签订合同。为此,买方应该注意审查开发商所提供的认购书,看其中是否有不利于自己的条款比如“××天之内,买受人不能签订购房合同的,订金不予退还。”那么,究竟是什么原因导致购房合同无法签订,并没有说清楚,如果因为开发商方面的原因导致的,这个责任还是由购房者来承担,就叫合同显失公平,这个认购条款购房者应予以拒绝。
   通常情况下,房屋认购书是房屋买卖合同的预约合同,该合同之义务人负有在约定时间按房屋认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的合同义务。房屋认购书义务人若无正当理由拒绝订立本约,则同时满足违约责任与缔约过失责任的构成要件,构成违约责任与缔约过失责任的竞合,权利人可择一要求义务人承担责任。按照我国现行法律的规定,房屋认购书权利人有权要求拒绝订立本约的义务人承担继续履行的违约责任。
    在商品房买卖合同关系中,房屋认购人与开发商签订的《房屋认购书》、《意向书》等法律文件,在双方形成有效的合同关系,当任何一方当事人违反约定合同权利义务时,则另一方有权主张违约责任;但该协议在双方签订正式的《房屋买卖协议》、《预售协议》之前,双方尚未形成房屋买卖合同关系,只是商品房买卖合同的预约:即在双方之间构成房屋买卖的洽商、谈判机会,未最终签订房屋买卖合同,故其违约责任通常不能主张可得利益损失。
   本案如果开发商能提供书面通知原告前来签订房屋买卖合同的证据,而原告王某拒绝签约,则其有权不予返还认购定金20000元整。
  
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